Świadectwo energetyczne dla twojego budynku

Świadectwo energetyczne – czym jest i po co się je wykonuje

Świadectwo energetyczne (oficjalnie świadectwo charakterystyki energetycznej budynku) to dokument urzędowy, który opisuje efektywność energetyczną danego budynku lub lokalu. Mówiąc prościej, jest to rodzaj paszportu energetycznego dla domu, mieszkania albo innego obiektu, pokazujący, ile energii potrzeba do jego ogrzewania, chłodzenia, wentylacji oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej. W świadectwie znajdziemy istotne informacje na temat zużycia energii przez nieruchomość oraz jej standardu energetycznego. Dokument ten jest wystawiany według ustandaryzowanego wzoru i zawiera szereg wskaźników liczbowych oraz opisowych dotyczących charakterystyki energetycznej.

Świadectwa energetyczne zostały wprowadzone w Polsce, aby dostosować się do wymagań unijnych i promować energooszczędne budownictwo. Ich celem jest zwiększenie świadomości właścicieli, najemców i kupujących na temat tego, jak dużo energii zużywa dany budynek. Dzięki temu łatwiej ocenić koszty eksploatacji (np. przewidywane rachunki za ogrzewanie i prąd) oraz możliwości poprawy standardu energetycznego budynku.

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (świadectwo energetyczne) zawiera szczegółowe dane dotyczące zapotrzebowania na energię w danym obiekcie. Dokument jest dość techniczny, ale warto wiedzieć, jakie informacje można w nim znaleźć.

Do najważniejszych elementów świadectwa należą m.in.:

• Dane identyfikacyjne budynku lub lokalu – adres, rok budowy lub oddania do użytku, przeznaczenie obiektu (np. budynek mieszkalny jednorodzinny, lokal mieszkalny w bloku, budynek biurowy itp.).
• Powierzchnia użytkowa – łączna powierzchnia ogrzewana (a w przypadku klimatyzacji także chłodzona), która jest brana pod uwagę przy obliczeniach.
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU) – określa, ile energii na metr kwadratowy rocznie potrzeba na ogrzewanie pomieszczeń, wentylację i przygotowanie ciepłej wody użytkowej (oraz ewentualnie chłodzenie).
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK) – uwzględnia energię użytkową powiększoną o straty systemu grzewczego/wentylacyjnego oraz sprawność urządzeń. Mówi, ile energii finalnie jest zużywane przez budynek z uwzględnieniem sprawności instalacji.
• Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) – informuje o ilości energii pierwotnej (głównie z nieodnawialnych źródeł) zużywanej przez budynek. Ten parametr jest ważny z punktu widzenia przepisów i polityki ekologicznej.
• Jednostkowa emisja CO₂ – ilość dwutlenku węgla emitowana wskutek użytkowania budynku (zależna od rodzaju zużywanej energii i jej źródła).
• Udział odnawialnych źródeł energii OZE – procentowy udział odnawialnych źródeł energii zużywanej przez budynek (jeśli takie instalacje, jak np. fotowoltaika, pompa ciepła, biomasa itp. są obecne).
• Klasa energetyczna budynku – określenie efektywności energetycznej budynku na podstawie rocznego zapotrzebowania na energię pierwotną (EP) wyrażoną w kWh/(m²*rok), przedstawioną w formie suwaka barw od zielonego (najbardziej energetycznych) do czerwonego (najsłabiej energetycznych) ze wskazaną wartością otrzymaną oraz wymaganą dla nowego budynku. Jest to wizualna informacja o tym, jak obiekt wypada pod względem zużycia energii na tle standardów
• Rekomendacje poprawy efektywności – na końcu świadectwa audytor energetyczny zwykle zamieszcza zalecenia, co można usprawnić w budynku, aby był bardziej energooszczędny. Mogą to być np. sugestie docieplenia ścian, wymiany okien na bardziej szczelne, modernizacji systemu ogrzewania czy montażu pomp ciepła lub paneli słonecznych,

Wszystkie powyższe dane pozwalają osobie czytającej świadectwo szybko zorientować się w bieżącej jakości energetycznej budynku, a barwny graficznie suwak od barwy zielonej (dla najlepszych wyników) do czerwonej (dla najsłabszych), na pierwszy rzut oka pokazuje, czy budynek jest energooszczędny, czy też będzie generował wysokie zużycie energii.

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?

Obecnie posiadanie ważnego świadectwa energetycznego jest obowiązkowe w kilku sytuacjach określonych przepisami prawa. Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek zapewnić świadectwo w następujących przypadkach:

• Sprzedaż budynku lub lokalu – przy każdej transakcji sprzedaży domu, mieszkania czy innej części budynku sprzedający musi przekazać kupującemu aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Wynajem – przy zawieraniu umowy najmu właściciel musi okazać aktualne świadectwo energetyczne najemcy (dotyczy to zarówno wynajmu długoterminowego mieszkań, jak i np. wynajmu powierzchni biurowych).
• Zakończenie budowy nowego budynku – inwestor oddający nowo wybudowany obiekt do użytkowania (zgłaszając zakończenie budowy lub składając wniosek o pozwolenie na użytkowanie) również jest zobowiązany do uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej dla tego budynku. Ten wymóg został rozszerzony w 2023 roku, aby obejmować większość nowo powstających budynków.
• Duże budynki użyteczności publicznej – dla budynków, w których funkcjonują instytucje publiczne obsługujące interesantów (np. urzędy) o powierzchni użytkowej powyżej 250 m², oraz dla innych często odwiedzanych obiektów o powierzchni powyżej 500 m², świadectwo również musi być sporządzone i wywieszone w widocznym miejscu dla informacji publicznej.

W praktyce oznacza to, że jeśli planujemy sprzedać własne mieszkanie lub dom, albo chcemy je wynająć, musimy wcześniej zlecić wykonanie świadectwa energetycznego i przekazać je nowemu nabywcy lub lokatorowi. Brak przekazania tego dokumentu przy transakcji jest naruszeniem przepisów. Co ważne, osoba kupująca lub najemca nie może zrzec się otrzymania świadectwa – nawet jeśli obie strony umowy by się na to zgodziły ustnie, prawo wciąż wymaga posiadania certyfikatu.

Warto dodać, że od 28 kwietnia 2023 r. przepisy w Polsce zaostrzyły obowiązki związane ze świadectwami. Od tego momentu każdy lokal mieszkalny czy budynek sprzedawany lub wynajmowany musi mieć aktualny certyfikat energetyczny. Wcześniej często zdarzało się, że przy sprzedaży starszych domów właściciele pomijali ten wymóg – obecnie jest on już jasno egzekwowany. Notariusz sporządzający akt notarialny sprzedaży ma obowiązek odnotować, czy świadectwo zostało okazane, a w razie jego braku pouczyć sprzedającego o konsekwencjach prawnych.

Wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa

Istnieje kilka wyjątków, kiedy nie musimy posiadać świadectwa charakterystyki energetycznej. Zwolnienia dotyczą głównie specyficznych rodzajów nieruchomości lub użytkowania budynku.

Do najważniejszych wyjątków należą:

• Własny użytek bez zamiaru sprzedaży czy wynajmu – jeżeli jesteśmy właścicielami domu czy mieszkania i użytkujemy je wyłącznie we własnym zakresie (nie planujemy sprzedaży ani wynajmu), to prawo nie wymaga od nas sporządzania świadectwa energetycznego. Dotyczy to też nowo wybudowanych domów jednorodzinnych do 70 m² zabudowy oddawanych do użytku na własne potrzeby – w tym szczególnym przypadku inwestor jest zwolniony z obowiązku przedkładania certyfikatu przy zakończeniu budowy.
• Budynek niemieszkalny o bardzo prostym, sezonowym użytkowaniu – np. domki letniskowe używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku, budynki gospodarcze niewyposażone w instalacje grzewcze ani chłodzące, obiekty kultu religijnego (kościoły itp.), a także budynki zabytkowe objęte ochroną konserwatorską (jeśli spełnienie wymagań energetycznych kolidowałoby z ich charakterem). W takich przypadkach również nie ma wymogu posiadania świadectwa.

Jeśli jednak później sytuacja się zmieni (np. zdecydujemy się jednak sprzedać domek letniskowy, który dotąd był tylko dla nas), konieczne będzie już uzyskanie odpowiedniego certyfikatu. Dobrze jest więc zawczasu orientować się w tych przepisach, by uniknąć problemów, gdy przyjdzie moment sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.

Po co wykonuje się świadectwa energetyczne?

Skoro sporządzenie świadectwa bywa czasem kłopotliwe i generuje dodatkowe koszty, warto zrozumieć po co właściwie wykonuje się świadectwa energetyczne.

Powodów jest kilka i nie sprowadzają się one jedynie do wymogów formalnych:

• Spełnienie wymogów prawnych – podstawowy powód to oczywiście obowiązek narzucany przez prawo. Unijne dyrektywy oraz polskie przepisy wymagają, by kupujący i najemcy mieli dostęp do informacji o charakterystyce energetycznej budynku. Wykonanie świadectwa pozwala legalnie przeprowadzić sprzedaż lub wynajem i uniknąć potencjalnych kar finansowych.
• Świadomość kosztów i oszczędność energii – świadectwo dostarcza cennych danych na temat przewidywanego zużycia energii w budynku. Dla właściciela czy najemcy jest to informacja, ile mniej więcej wyniosą rachunki za ogrzewanie, prąd, chłodzenie czy podgrzewanie wody. Mając taką wiedzę, można świadomie zarządzać energią w domu i szukać oszczędności. Na przykład wysoki wskaźnik EP lub EK sygnalizuje, że budynek jest mało wydajny – to może skłonić do inwestycji w termomodernizację, zanim jeszcze rachunki drastycznie uderzą po kieszeni.
• Wyższa wartość i atrakcyjność nieruchomości – obecnie kupujący nieruchomości zwracają coraz większą uwagę na ich standard energetyczny. Dobre wyniki w świadectwie (np. niskie zapotrzebowanie na energię, wysoka klasa energetyczna) mogą stać się atutem przy sprzedaży domu czy mieszkania. Budynek energooszczędny jest po prostu bardziej atrakcyjny na rynku – nabywca wie, że zamieszkanie w nim będzie wiązało się z niższymi kosztami utrzymania. Z kolei słaby wynik może obniżyć wartość nieruchomości lub wydłużyć czas poszukiwania kupca.
• Ochrona środowiska – idea wprowadzenia świadectw energetycznych wiąże się również z celami ekologicznymi. Informując właścicieli i użytkowników o zużyciu energii oraz emisji CO₂, państwo chce zachęcić do poprawy tych parametrów. Jeśli z dokumentu wynika, że budynek dużo emituje i zużywa energię, właściciel może rozważyć modernizacje (ocieplenie, wymianę pieca, instalację paneli fotowoltaicznych). Sumarycznie, zmniejszenie zapotrzebowania budynków na energię przyczynia się do redukcji emisji gazów cieplarnianych i wsparcia walki ze zmianami klimatu.

Podsumowując, świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest tylko „papierkiem dla urzędu”. Dostarcza wartościowych informacji i korzyści zarówno sprzedającym, jak i kupującym czy najemcom. Dzięki niemu zwiększa się przejrzystość na rynku nieruchomości – każdy może sprawdzić, czego spodziewać się po danym budynku pod kątem zużycia energii. To trochę tak, jakby kupując samochód znać jego średnie spalanie – świadectwo energetyczne mówi nam, czy „spalanie” domu jest wysokie czy niskie.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne?

Sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej zajmują się wyłącznie uprawnione osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje. Nie jest możliwe samodzielne „wyliczenie” sobie takiego certyfikatu przez właściciela – trzeba zwrócić się do fachowca. Uprawniona osoba do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej sporządzając SCHE musi widnieć w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków, prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Tylko wpisane tam osoby mają prawo wydawać ważne, legalne świadectwa.

Aby znaleźć uprawnionego specjalistę, można skorzystać z publicznej wyszukiwarki udostępnionej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii lub skontaktować się z firmą oferującą tego typu usługi. W Lublinie i województwie lubelskim jednym ze sprawdzonych wykonawców SCHE jest firma Nadzorbudowy.com.pl Mariusz Wal Rzeczoznawstwo i zarządzanie procesem inwestycyjnym w budownictwie, które kompleksowo wspiera inwestorów przy formalnościach budowlanych i sporządza świadectwa energetyczne zgodnie z aktualnymi przepisami. Korzystając z usług fachowców z doświadczeniem, zyskujemy pewność, że certyfikat zostanie opracowany rzetelnie i prawidłowo.

Procedura przygotowania świadectwa zazwyczaj rozpoczyna się od przekazania specjaliście podstawowych informacji i dokumentacji budynku. Osoba wykonująca SCHE może poprosić o projekt budowlany, plany kondygnacji, informacje o użytych materiałach, typie ocieplenia, rodzaju systemu ogrzewania, wentylacji, źródle ciepłej wody itp. Na podstawie tych danych (oraz ewentualnej wizji lokalnej, jeśli brak dokładnych dokumentów) przeprowadza obliczenia charakterystyki energetycznej w programie CERTO, ArCADia – TERMOCAD lub podobnym. Według obowiązujących przepisów SCHE powinno być wygenerowane w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej, obliczenia uzyskane w programie zostają wgrywane do rejestru i mają nadawany unikalny numer w centralnym rejestrze oraz w stopce posiadają zapis „Wygenerowano z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków”. Końcowy dokument otrzymamy w formie papierowej z podpisem osobistym osoby uprawnionej lub elektronicznej (plik PDF z podpisem elektronicznym) – obie formy mają taką samą ważność prawną.

Cały proces sporządzania świadectwa zwykle nie trwa długo. Dla typowego mieszkania czy małego domu można go przeprowadzić w ciągu kilku dni od zlecenia. Wiele firm oferuje usługi ekspresowe, a nawet wykonanie świadectwa energetycznego online – bez bezpośredniej wizyty, o ile dostarczymy wszelkie potrzebne dane i zdjęcia nieruchomości. Należy jednak zachować ostrożność przy korzystaniu z ofert internetowych: ważne, by upewnić się, że zlecamy pracę osobie z uprawnieniami. Certyfikat wykonany przez kogoś bez kwalifikacji nie będzie miał mocy prawnej, co może potem prowadzić do problemów (np. konieczność powtórnego sporządzenia dokumentu przed sprzedażą).

Ile kosztuje wykonanie świadectwa energetycznego?

Koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej zależy od kilku czynników. Przede wszystkim wpływa na niego wielkość i typ budynku – inna będzie cena dla małego mieszkania w bloku, a inna dla dużego wolnostojącego domu jednorodzinnego czy budynku biurowego. Liczy się również lokalizacja (ceny w dużych miastach mogą być nieco wyższe niż w mniejszych miejscowościach) oraz dostępność dokumentacji technicznej (jeśli brakuje projektu budynku i audytor musi sam zbierać dane pomiarowe, cena usługi może wzrosnąć).

W przybliżeniu można jednak podać orientacyjne widełki cenowe, z jakimi należy się liczyć, planując uzyskanie świadectwa:

• Dla niewielkiego mieszkania (np. kawalerki czy lokalu ok. 40-50 m²) koszt świadectwa energetycznego zaczyna się od około 300 zł wzwyż.
• Dla mieszkania o średniej wielkości (np. 60-70 m²) lub małego domu szeregowego ceny często mieszczą się w przedziale 400-500 zł.
• W przypadku większych domów jednorodzinnych (150-200 m²) albo budynków komercyjnych koszty mogą sięgać 600-800 zł, a przy bardzo dużych obiektach nawet ponad 1000 zł.

Oczywiście są to wartości orientacyjne na podstawie obecnych stawek rynkowych. Dokładną wycenę zawsze przedstawi konkretna osoba uprawniona do sporządzania SCHE po zapoznaniu się z dokumentacją budynku. Warto uzyskać wcześniej kilka ofert. Należy przy tym uważać na oferty podejrzanie tanie – zbyt niski koszt może oznaczać, że mamy do czynienia z kimś niedoświadczonym lub gorzej, nieposiadającym wymaganych uprawnień.

Pamiętajmy, że cena świadectwa energetycznego to inwestycja, która prędzej czy później się zwraca. Bez tego dokumentu nie sprzedamy legalnie nieruchomości, a informacje z niego mogą pomóc zaoszczędzić na rachunkach w przyszłości (dzięki wskazówkom modernizacyjnym).

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej zachowuje ważność przez 10 lat od daty jego sporządzenia. Oznacza to, że raz wykonany certyfikat można wykorzystać przy wielokrotnych transakcjach w tym okresie (np. jeżeli w ciągu kilku lat kilkukrotnie wynajmujemy ten sam lokal kolejnym osobom, nie musimy za każdym razem robić nowego świadectwa – wystarczy aktualny dokument, o ile nie minęło 10 lat).

Trzeba jednak mieć na uwadze, że świadectwo może utracić ważność przed upływem tych 10 lat, jeśli w budynku zajdą istotne zmiany wpływające na jego charakterystykę energetyczną. Przykładowo, jeżeli po 5 latach od wystawienia certyfikatu dokonamy generalnego remontu: wymienimy okna na nowe o lepszych parametrach, zmodernizujemy system ogrzewania (np. stare piece zastąpimy nowoczesnym kotłem lub pompą ciepła), docieplimy ściany i dach – to parametry zużycia energii ulegną znaczącej zmianie. W takim przypadku dotychczasowe świadectwo straci ważność, bo nie będzie odzwierciedlać rzeczywistego stanu budynku. Obowiązek sporządzenia nowego świadectwa będzie zachodził jedynie w przypadku sprzedaży lub najmu budynku lub części budynku.

Podobnie stanie się, jeśli do budynku podłączymy odnawialne źródła energii (np. instalację fotowoltaiczną) lub przeciwnie – pogorszymy jego parametry (choćby poprzez przebudowę, która zwiększy powierzchnię do ogrzania bez poprawy izolacji). Każda taka modyfikacja oznacza, że wcześniejsze obliczenia energetyczne są nieaktualne.

Warto też wspomnieć, że świadectwo wykonane niezgodnie z przepisami (przez osobę bez uprawnień) jest nieważne od samego początku. Dlatego zawsze upewniajmy się co do kompetencji specjalisty wystawiającego dokument.

Co grozi za brak świadectwa energetycznego?

Niespełnienie obowiązku posiadania świadectwa w sytuacjach, gdy jest ono wymagane, może skutkować przykrymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Przepisy przewidują karę grzywny do 5000 zł dla właściciela, który nie przekaże nabywcy lub najemcy ważnego świadectwa energetycznego podczas transakcji. W praktyce egzekucja tego obowiązku odbywa się zwykle na etapie sporządzania umowy sprzedaży lub najmu:

• Przy sprzedaży nieruchomości notariusz, sporządzając akt notarialny, odnotowuje, czy dołączono świadectwo energetyczne. Jeśli go brakuje, notariusz ostrzeże sprzedającego o obowiązku i możliwej karze. Sama transakcja sprzedaży może zostać dokonana, ale brak świadectwa zostaje odnotowany, co w razie kontroli może skutkować nałożeniem grzywny.
• Przy wynajmie bez udziału notariusza (umowa cywilnoprawna) również obowiązuje przekazanie świadectwa. Najemca ma prawo żądać tego dokumentu. Gdyby sprawa wyszła na jaw, właścicielowi lokalu także grozi grzywna administracyjna do 5000 zł za wynajem bez przekazania wymaganego certyfikatu.

Oprócz sankcji finansowych dochodzi aspekt praktyczny – brak świadectwa to brak wiedzy o nieruchomości. Kupujący może czuć się wprowadzony w błąd co do stanu technicznego budynku, jeśli nie otrzyma informacji o jego charakterystyce energetycznej. W skrajnych przypadkach, gdy np. budynek okaże się dużo droższy w utrzymaniu niż przypuszczał nabywca, może to rodzić roszczenia na drodze cywilnej. Dlatego lepiej dopełnić formalności zawczasu i zadbać o aktualny certyfikat.

Na koniec warto podkreślić, że świadectwo energetyczne to dokument działający na naszą korzyść, a nie kolejna zbędna biurokracja. Ułatwia porównywanie domów i mieszkań pod względem potencjalnych kosztów utrzymania, motywuje do inwestycji w oszczędność energii i jest ważnym elementem dbania o środowisko. Jeśli potrzebujemy sporządzić taki dokument, najlepiej zwrócić się do sprawdzonego specjalisty – dzięki temu cały proces przebiegnie sprawnie, a my otrzymamy rzetelną informację o naszym budynku, z której możemy korzystać przez lata.